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Welche Unterlagen braucht ein Verkehrswertgutachten? Checkliste je Objektart

Praxisleitfaden für Immobiliensachverständige · zuletzt aktualisiert am 2. August 2026

Die Unterlagenbeschaffung entscheidet über den Zeitplan eines Gutachtens, nicht die Bewertung selbst. Wer erst nach dem Ortstermin merkt, dass die Bauakteneinsicht fehlt, verliert vier Wochen. Diese Liste ordnet die erforderlichen Unterlagen nach Objektart und nennt jeweils Bezugsquelle und typische Wartezeit.

Immer erforderlich, unabhängig von der Objektart

Grundlagen zu Grundstück und Recht

Ohne diese Unterlagen ist keine belastbare Wertermittlung möglich

Grundbuchauszug, aktuell, alle drei Abteilungen, beim Grundbuchamt
Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurkarte, beim Vermessungsamt
Bodenrichtwertauskunft zum Wertermittlungsstichtag, über das Portal des Gutachterausschusses
Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, bei der Bauaufsichtsbehörde
Auskunft aus dem Altlastenkataster, bei der Umweltbehörde
Auskunft zum Denkmalschutz, sofern Anhaltspunkte bestehen
Bebauungsplan oder Auskunft zur planungsrechtlichen Einordnung nach §§ 30 bis 35 BauGB
Erschließungsbeitragsbescheinigung, sofern relevant

Zum Grundbuchauszug

Die Abteilungen II und III werden häufig unterschätzt. Wegerechte, Leibgedinge, Nießbrauch oder ein Vorkaufsrecht wirken sich unmittelbar auf den Wert aus. Ein Auszug, der nur Abteilung I zeigt, genügt nicht. Auf die Aktualität achten: Ein Auszug, der älter als drei Monate ist, sollte erneuert werden.

Einfamilienhaus und Zweifamilienhaus

Zusätzlich zum Gebäude

Beschaffung überwiegend über die Bauakteneinsicht

Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte, Ansichten aller Geschosse
Baubeschreibung und Baugenehmigung mit Nachträgen
Wohnflächenberechnung, ersatzweise eigenes Aufmaß im Ortstermin
Umbauter Raum oder Brutto-Grundfläche, sofern vorhanden
Energieausweis, Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Nachweise über Modernisierungen, Rechnungen und Handwerkerbelege
Nachweis über Feuerstättenschau und Heizungsanlage
Bei Erbbaurecht der Erbbaurechtsvertrag mit aktuellem Erbbauzins

Eigentumswohnung

Wohnungseigentum

Der aufwendigste Unterlagenkreis, weil die Gemeinschaft mitbewertet wird

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
Aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
Stand der Erhaltungsrücklage
Beschlossene und anstehende Sanierungsmaßnahmen mit Kostenschätzung
Beschlüsse zu Sonderumlagen
Hausgeld und dessen Zusammensetzung
Verwaltervertrag, sofern für die Bewertung erheblich

Warum die Protokolle so wichtig sind

Aus den Versammlungsprotokollen ergibt sich, was der Gemeinschaft an Aufwand bevorsteht. Eine beschlossene, aber noch nicht durchgeführte Dachsanierung mit Sonderumlage verändert den Wert einer Wohnung erheblich, taucht aber in keiner anderen Unterlage auf. Drei Jahrgänge sind das Minimum, bei Sanierungsstau eher fünf.

Mehrfamilienhaus und Renditeobjekt

Ertragsseite

Grundlage für das Ertragswertverfahren

Mietvertragsübersicht mit Laufzeiten, Staffeln und Indexklauseln
Mieterliste mit Sollmieten, Ist-Mieten und Leerstandsflächen
Betriebskostenabrechnung der letzten zwei Jahre
Aufstellung nicht umlagefähiger Kosten
Nachweise zu Instandhaltungsaufwand der letzten Jahre
Wohn- und Nutzflächenaufstellung je Einheit
Angaben zu Mietpreisbindungen und Förderdarlehen
Bei Gewerbeanteil die Gewerbemietverträge mit Optionen

Unbebautes Grundstück

Bebaubarkeit klären

Der Wert ergibt sich fast vollständig aus dem Baurecht

Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen oder Auskunft nach § 34 BauGB
Erschließungszustand und beitragsrechtliche Situation
Baugrundgutachten, sofern vorhanden
Auskunft zu Kampfmittelbelastung, regional unterschiedlich relevant
Vermessungsunterlagen und Grenzniederschriften
Angaben zu Baulasten und Abstandsflächenübernahmen

Der zeitkritische Pfad

Nicht alle Unterlagen kosten gleich viel Zeit. Grundbuchauszug und Bodenrichtwert sind bei elektronischem Zugang oft am selben Tag verfügbar. Die Bauakteneinsicht dagegen dauert je nach Kommune zwei bis sechs Wochen, teilweise länger, und muss häufig persönlich wahrgenommen werden. Bei Wohnungseigentum kommt die Verwaltung hinzu, deren Antwortzeiten stark schwanken.

Daraus folgt eine einfache Regel für die Terminplanung: Bauakteneinsicht und Verwalteranfrage werden am Tag der Auftragsannahme angestoßen, alles andere kann folgen. Wer die Reihenfolge umdreht, wartet am Ende auf genau die Unterlage, die er zuerst hätte anfordern können.

Häufiger Fehler bei Gerichtsgutachten

Die Ermächtigung, Auskünfte selbst einzuholen, steht nicht automatisch im Beweisbeschluss. Fehlt sie, verweigern Behörden regelmäßig die Auskunft, und es geht Zeit verloren. Ein kurzer Antrag beim Gericht zu Beginn erspart die Rückfrage später.

Was mit fehlenden Unterlagen geschieht

Eine Lücke ist kein Ausschlussgrund für ein Gutachten, aber sie gehört benannt. Im Gutachten wird dargestellt, welche Unterlage nicht beschaffbar war, welche Annahme an ihrer Stelle getroffen wurde und wie stark das Ergebnis davon abhängt. Bei einer geschätzten Wohnfläche ohne Berechnungsnachweis etwa ist die Bandbreite des Ergebnisses größer, und das muss der Leser wissen.

Für die eigene Haftung ist diese Offenlegung der wesentliche Punkt. Ein Wert, der auf einer nicht gekennzeichneten Annahme beruht, ist angreifbar; derselbe Wert mit ausgewiesener Annahme ist nachvollziehbar.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen braucht ein Verkehrswertgutachten mindestens?

In jedem Fall erforderlich sind ein aktueller Grundbuchauszug aller drei Abteilungen, ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurkarte, eine Bodenrichtwertauskunft zum Wertermittlungsstichtag sowie eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis und dem Altlastenkataster. Bei bebauten Grundstücken kommen Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung und der Energieausweis hinzu.

Wer beschafft die Unterlagen, der Sachverständige oder der Auftraggeber?

Bei Gerichtsgutachten ordnet das Gericht die Beschaffung häufig an oder ermächtigt den Sachverständigen, Auskünfte selbst einzuholen. Bei Privataufträgen liegt die Beibringungspflicht grundsätzlich beim Auftraggeber, praktisch übernimmt sie aber oft der Sachverständige, weil er weiß, welche Auskunft wo erhältlich ist. Wichtig ist, den Umfang vorab schriftlich zu klären, da Beschaffung Zeit und Gebühren kostet.

Wie lange dauert die Beschaffung der Unterlagen?

Grundbuchauszüge sind bei elektronischem Abruf meist am selben Tag verfügbar, sonst innerhalb weniger Tage. Bauakteneinsicht und Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis benötigen je nach Kommune zwei bis sechs Wochen. Bodenrichtwerte sind über die Portale der Gutachterausschüsse in der Regel sofort abrufbar. Die Bauakteneinsicht ist damit fast immer der zeitkritische Pfad.

Was tun, wenn eine Unterlage nicht beschaffbar ist?

Fehlende Unterlagen werden im Gutachten benannt, und es wird dargelegt, welche Annahme stattdessen getroffen wurde und wie sie sich auf das Ergebnis auswirkt. Diese Transparenz ist Teil der Nachvollziehbarkeit. Verschwiegen wird eine Lücke nie, denn sie kann die Verwertbarkeit des Gutachtens und die Haftung des Sachverständigen berühren.

Welche Unterlagen braucht ein Verkehrswertgutachten für eine Eigentumswohnung zusätzlich?

Bei Wohnungseigentum kommen Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung hinzu, außerdem die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, der aktuelle Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, der Stand der Erhaltungsrücklage sowie beschlossene und anstehende Sanierungsmaßnahmen.

Augenschein führt die Liste für Sie

Die Unterlagen-Checkliste ist je Objektart hinterlegt und zeigt zu jeder Position, ob sie fehlt, angefragt oder eingetroffen ist, samt Frist. Eingegangene Dokumente werden ausgelesen, Sie bestätigen die Werte einmal im Prüfdialog, danach stehen sie im Gutachten mit ihrer Herkunft.

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Dieser Beitrag gibt den Stand der Praxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Anforderungen und Bezeichnungen der Auskunftsstellen unterscheiden sich zwischen den Bundesländern und Kommunen.